Sesuaikah Membeli Rumah Dikala COVID-19 Melanda?

Umum mengetahui bahawa sejak COVID-19 melanda dunia, keadaan ekonomi tidak begitu stabil di seluruh dunia. Apatah lagi sejak Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) yang dijalankan selama 2 tahun, menyaksikan begitu ramai yang kehilangan punca pendapatan.

Institut Penyelidikan Ekonomi Malaysia (MIER) pula mencatatkan gambaran suram: Pendapatan purata isi rumah akan mengalami penurunan sebanyak 12% pada tahun 2020.

 

Salah satu faktor utama yang menyumbang kepada kejatuhan mendadak ni ialah 70% Perusahaan Kecil dan Sederhana (PKS) di Malaysia kehilangan lebih daripada 50% pendapatan semasa PKP, berdasarkan kaji selidik dalam talian.

Ini adalah sangat penting kerana pada tahun 2017:

 

• PKS terdiri daripada 97% perniagaan di Malaysia
• Menyumbang 37% daripada KDNK negara
• Menyumbang 65% ke arah pekerjaan negara

Jadi, sesuaikah kita membeli rumah dikala COVID-19 melanda? Jawapannya adalah iya namun ada tapinya..

Sesuaikah Membeli Rumah Dikala COVID-19 Melanda?

Sebelum kita membahaskan sama ada sesuai atau tidak membeli rumah dikala COVID-19 melanda ini, apa kata kita fahami dahulu tentang keperluan sebuah rumah.

Rumah adalah satu keperluan, bukannya kehendak atau kemahuan. Berdasarkan Hierarki Keperluan Maslow, salah satu faktor penting yang manusia tak boleh kalau tak ada selain dari udara, air, dan makanan adalah tempat berteduh atau perlindungan.

Jadi hendak atau tidak, orang tetap akan membeli ataupun menyewa rumah. Permintaan untuk rumah memang sedang mengalami tekanan, berikutan tempoh krisis yang berterusan.

Tahukah anda yang China telah menyaksikan peningkatan jualan hartanah sebanyak tiga kali ganda di 30 bandar Tier 1 dan Tier 2 pada bulan Mac, selepas tamatnya tempoh kritikal mereka berdepan dengan wabak COVID-19?

Maka, jika ditanya tentang sesuaikah membeli rumah dikala COVID-19 melanda, jawapannya ialah sekarang adalah masa yang bagus untuk membeli rumah untuk kegunaan anda sendiri!

 

Sebabnya anda akan mendapat kediaman untuk anda dan mereka yang disayangi duduki  dengan syarat anda kenalah ada kewangan yang stabil untuk membeli!

Jadi, bagaimana pula untuk mengetahui bahawa kewangan anda stabil untuk membeli sebuah rumah impian buat anda dan keluarga? Dan bolehkah anda membeli sebuah rumah sedangkan anda hanya bekerja sendiri dan tidak mempunyai slip gaji?

Itu adalah soalan lazim yang ditanya oleh kebanyakan orang dan melalui pemikiran mereka, hanya mereka yang bekerja dan mempunyai majikan sahaja yang boleh membeli rumah. Sebenarnya pemikiran begitu adalah salah!

Benar bahawa untuk mendapatkan kelulusan permohonan pinjaman kewangan untuk membeli rumah memerlukan penyata kewangan kerana pihak bank ingin memastikan yang pinjaman itu mampu dilunaskan oleh peminjam.

Kerana itulah anda kena tahu bagaimana untuk mengira pendapatan anda dan kukuhkan anggaran pendapatan bulanan anda!

Bagi mendapatkan Nisbah Khidmat Hutang (DSR) yang baik (mengikut bank, selalunya dalam julat 50% hingga 70%), anda kena pastikan walaupun tanpa slip gaji, bank boleh tengok anda  stabil kewangannya.

 

Macam mana nak buat? Senang je, formula ringkasnya begini, pendapatan bulanan tu tanpa tolak komitmen ya!

Bulan 1	40,000
Bulan 2	45,000
Bulan 3	45,000
Bulan 4	50,000
Bulan 5	55,000
Bulan 6	48,000
Purata Pendapatan = RM 283,000 / 6 bulan = RM 47,166.67 Maka, purata pendapatan anda yang sebenarnya adalah:  20% X RM 47,166.67= RM7,546,66 * 80% bank anggap sebagai kos operasi dan perbelanjaan gaji pekerja.  Maka, bank akan anggap gaji bulanan anda ialah RM7,546.66 dan letak DSR tak boleh lebih 60%. Maka, jumlah komitmen yang dibenarkan adalah: 60% X RM7,546.66 = RM4,528.

Jom sekarang, kita tengok komitmen pula komitmen anda pada setiap bulan ;

Kenderaan	550
Pembiayaan ASB	600
PTPTN	200
Insurans	350
	1,700
DSR Semasa (Komitmen/Purata Pendapatan X 100%)	RM1,700/RM7,546.66 X 100% = 22.52%

 

Katakan, pinjaman perumahan anda tu bernilai RM400,000 dengan tempoh pinjaman 30 tahun dengan kadar faedah 5%, ansuran bulanan anda kena bayar sekitar RM1,900.

Maka, DSR baru anda sekarang adalah:

(RM1,700 + RM1, 900)/ RM7546.66 X 100% = 47.70%!

Formulanya mudah je, selagi mana DSR anda tak lebih daripada kadar yang ditetapkan bank, dalam contoh atas ni sebanyak 60%, peluang untuk pinjaman perumahan tu lulus tinggi walaupun anda tiada slip gaji!

Berbalik kepada soalan asal kita iaitu sesuaikah membeli rumah dikala COVID-19 melanda, secara idealnya, masa 'terbaik' untuk membeli hartanah yang dah lama anda impikan tu ialah semasa harga permintaannya yang tengah menurun mula berpatah balik dan akan meningkat semula.

 

Ini dikenali sebagai fasa "bottoming-out" atau di mana harga hartanah rumah jatuh ke paras yang paling rendah.

 

Untuk pengetahuan anda, dengan kemerosotan dalam industri hartanah, pemaju sebenarnya terdorong untuk buat apa saja yang mereka boleh untuk menambah nilai kepada hartanah mereka yang tak terjual (berita baik jika anda inginkan unit baru). Walaupun tanpa HOC, mereka telah menawarkan pelbagai tawaran menarik. Kini, mereka mempunyai lebih banyak pakej dalam talian.

Lebih-lebih lagi, permintaan harga (jika anda melihat pada pasaran subsale) sedang berkurangan (telah menurun sejak Q4 2016), dan model pembiayaan telah menjadi lebih kondusif untuk pembeli.

 

Tanggungjawab kewangan terbesar yang perlu anda hadapi - ansuran bulanan selama 30 tahun akan datang - kini juga akan mengalami pengurangan.

 

Semua ni kerana tahap faedah yang diturunkan berikutan pemotongan Kadar Dasar Semalaman (OPR) BNM: Ia sekarang berada pada tahap yang sangat rendah iaitu 1.75%!

 

Membandingkan nombor itu kepada 8%-9%, atau kepada kadar dua digit yang pernah ada pada masa lalu, bayaran balik anda akan menjadi lebih rendah setiap bulan kerana adanya penurunan kadar faedah pinjaman (jika anda mempunyai pinjaman perumahan dengan kadar boleh ubah).

 

Bagi pembeli rumah yang masih mencari-cari pinjaman perumahan baru, kini anda boleh mendapatkan perjanjian dengan kadar faedah yang lebih rendah.

Jadi, jika anda ingin membeli hartanah sekarang, kami rasa cara yang paling bijakalah untuk mengambil pendekatan yang lebih holistik dalam memiliki rumah.

 

Katakan anda adalah seseorang yang mempunyai Nisbah Khidmat Hutang (DSR) yang bagus, dan ada simpanan yang mencukupi untuk keadaan kecemasan, anda sebenarnya berada dalam kedudukan yang sangat menguntungkan!

 

Pembeli tak sepatutnya tengok samada mereka mampu untuk menanggung kos permulaan untuk memiliki rumah saja, tetapi kena juga tentukan samada mereka mampu atau tak nak cari duit bayaran bulanan, selain menyesuaikan diri dengan perbelanjaan lain.

Jadi, bagi mereka yang berkemampuan dan telah membuat kira-kira jangan ragu-ragu untuk memiliki kediaman impian anda sekarang. Semoga artikel ini bermanfaat buat semua.